“都好几年了，向物业反映的墙面漏水问题一直没有得到解决，这样的物业公司，我还交什么物业费？”

“我的房子未装修未入住，凭什么要我交物业费？”

在平远法庭调解室内，砚山县平远镇某小区几位业主对物业公司的“不作为”气愤不已！

今年年初，文山某物业公司因平远镇某小区101名业主长期拖欠物业管理费，经多次催要未果，以物业服务合同纠纷诉至砚山县人民法院平远法庭。平远法庭审查后发现，虽然案件标的额都不大，但涉及面较广，在同一小区或同类小区中会产生示范效应，容易激化片区矛盾，因此，妥善化解该批物业服务合同纠纷与百姓“安居”生活息息相关。

一、深入排查，掌握物业纠纷起因

在物业服务合同纠纷中，业主拖欠物业费大多是因为对物业公司的服务和管理存在不满意的地方。针对这一情况，平远法庭依托“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷化解网络，耐心倾听业主和物业公司的心声，深入了解矛盾根源，厘清物业纠纷症结所在，发现其中很多业主认为物业公司提供物业服务未达到约定或法定标准、未及时维修管理共有物业及附属设施，同时并不认可收取物业费用的标准。了解前因后果后，通过与矛盾双方加强沟通交流，逐步消解了双方的抵触情绪，为后续调解工作打下基础。

二、着力化解，解开当事双方心结

物业纠纷涉及千家万户，关乎辖区和谐稳定，解决物业纠纷既要解“法结”更要解“心结”，如果一判了之，很难达到案结事了的效果。为此，法庭组织干警及特邀调解员实地勘察后，组织双方“面对面”调解，调解过程中双方各执一词、争执不下，调解员根据双方矛盾焦点及时释法说理：“缴纳物业费是业主应尽的义务，业主不应以拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满。物业公司也应当及时回应业主的诉求，提升服务质量，切实提高业主的满意度。”

三、释法说理，扫清法律风险盲区

针对业主反映的情况，法官仔细向物业公司进行了核实后，根据相关法律法规及物业服务合同的约定，向双方释法说理，明确指出：“在物业公司已提供了物业服务的情况下，业主应当交纳物业费。若物业公司未充分履行合同义务，如出现卫生打扫不及时等服务不到位的问题，物业公司应当与业主积极沟通整改，在整改前业主拒绝交纳物业费并不构成违约。”双方均表示今后将加强沟通交流，积极通过协商方式解决存在的矛盾。

最终，当事双方达成协议，很多业主在调解室当场补交了物业费，物业公司也在后续服务中及时改善了服务水平、积极回应业主诉求。

物业纠纷案件，一头关系着人民群众的生活品质，一头牵动着社会安全稳定。下一步，砚山县人民法院将继续坚持把诉调对接的“调”再向前延伸，促进实现“抓前端、治未病”，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，从源头上减少物业纠纷的发生和将各类矛盾纠纷化解在萌芽状态，为社会和谐稳定提供更加有力的司法保障。