云南省司法厅关于公开征求《云南省物业管理规定(修订草案)》意见的公告

日期:2022-07-22 16:22:33来自:厅立法二处访问次数:

为了在政府立法工作中充分发扬民主,反映民意,集中民智,增强立法透明度,提高立法质量,现将省住房和城乡建设厅报送省人民政府的《云南省物业管理规定(修订草案)》送审稿上网公布,广泛听取社会各界的意见。请提出意见的单位和个人,于2022年8月22日前通过电子邮件、传真、信函等形式,将意见反馈至省司法厅立法二处。

电子邮箱:sftlfec2022@126.com

联系电话:0871-64180648(传真)

邮政编码:650228

通信地址:昆明市滇池路219号云南省司法厅立法二处

 

云南省司法厅

2022年7月22日

 

 

云南省物业管理规定(修订草案)

(公开征求意见稿)

 

第—章  总  则

 

第一条  为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,营造良好的居住和生活环境,促进和谐社区建设,助力基层社会治理创新,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本规定。

第二条  本省行政区域内的住宅物业管理服务及其监督管理活动,适用本规定。非住宅物业管理服务及其监督管理活动参照本规定执行。法律法规另有规定的,从其规定。

本条例所称的物业管理,是指业主通过自行管理或共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护公共卫生和相关秩序的活动。物业管理人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

第三条  物业管理应当遵循党建引领、业主自治、公开公平、诚实信用、市场竞争、专业服务、质价相符、依法监督的原则。

第四条  在社区治理综合体系下,推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用,将党建工作与物业管理有机融合,建立党委领导、政府主导下的居民委员会、业主、物业服务人、社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、业主委员会或者物业管理委员会等共建共治共享的综合治理格局。

第五条  县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理,履行以下职责:

(一)制定和宣传贯彻物业管理相关政策措施。

(二)依据职能职责制定物业服务质量标准和技术规范;

(三)建立并监督实施物业服务管理人信用评价制度;

(四)监督指导和管理物业管理招投标活动:

(五)监督指导物业承接查验相关工作:

(六)监督管理建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(七)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度;

(八)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、(前期)物业服务合同等示范文本和规程;

(九)指导监督行业协会建立行业自律机制、规范运行;

(十)法律法规规定的其他职责。

县级以上人民政府发展改革、工信、公安、民政、司法、财政、自然资源规划、生态环境、交通运输、卫生健康、应急、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等有关部门按照各自职贵,依法做好物业管理活动的相关监督管理工作。

第六条  乡(镇)人民政府、街道办事处、社区两委等对涉及物业管理的事务,履行以下属地管理职责:

(一)指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选,办理相关备案手续;

(二)指导监督业主大会、业主委员会的日常运作,对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

(三)指导物业管理委员会相关工作;

(四)参加物业承接查验,指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)对物业管理区域内的物业服务实施日常检查,指导物业服务人履行法定义务;

(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;

(七)突发事件应对期间,负责落实各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持;

(八)对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业,组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管;

(九)管理物业档案,协助开展辖区物业服务信用信息的采集和核查工作。

(十)法律、法规、规章规定的其他职责。

引导和鼓励业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责,促进和谐稳定。

第七条  居民委员会履行下列职责:

(一)协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好本规定第六条相关工作;

(二)派员参加业主大会和业主委员会会议,了解物业管理工作情况;

(三)对业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;

(四)指导、监督物业服务人依法履行义务,调解物业管理纠纷;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第八条  物业服务行业组织应当在县级以上人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督下,依法制定和组织实施行业自律规范和管理,开展评优选树活动,提高物业服务行业自律管理水平;编制物业服务标准,规范从业人员行为,组织职业技能培训;调解物业服务人之间的纠纷,维护物业服务人合法权益,促进行业规范有序发展。

支持、鼓励物业服务企业加入行业协会,推进物业服务企业党建联建覆盖工作。

 

第二章  物业管理区域及设施

 

第九条  物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,根据物业建设项目确定的用地范围,结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。

自然资源主管部门审查建设项目设计方案时,应当按照有利于实施物业管理的原则,考虑物业管理区域划分的需要,确定相关指标,并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。

第十条  物业管理区域按照下列规定划定:

(一)新建物业项目,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的项目,应当按照其建设项目确定的用地范围,划分为一个物业管理区域;

(二)新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型,具有独立的配套设施设备并能够独立管理的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域的,在明确配套设施设备管理、维护贵任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域;

(四)原有建筑规模较小的相邻物业项目,可以合并为一个物业管理区域;

第十一条  新建物业在出售前,建设单位应当根据本规定第九条第一款、第十条的规定划定物业管理区域,并向物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门备案。县级以上人民政府住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第九条第一款、第十条规定的,应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时,应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十二条  已经交付使用但未划分物业管理区域的,或者需要调整物业管理区域的,由乡(镇)人民政府、街道办事处参照本规定第九条第一款、第十条的规定,征求相关业主意见后,提出物业管理区域划分或者调整的建议方案,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,划定物业管理区域。

物业管理区域的划定方案应当包括物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。

物业管理区域的划定方案应当报县级以上人民政府住房城乡建设主管部门备案,并在相应区域内公告。

物业管理区域内不动产权属登记已经完成,涉及物业服务用房等调整的,相关权利人应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

第十三条  建设单位在新建物业时应当分别配置具备水、电、通风、采光、卫生间等基本使用功能和办公条件的物业服务用房、业主委员会用房。

自然资源主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附件(图)中载明物业服务用房、业主委员会用房面积。住房城乡建设主管部门核发房屋预售许可证、不动产登记机构办理不动产登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会用房室号。

物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于全体业主共有,分别交由物业服务人、业主委员会和专业经营单位无偿使用,任何组织和个人不得擅自变更用途。

第十四条  新建物业各类配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步交付。

建设单位在新建物业时应当按照国家标准或者相关规划条件要求配置邮件和快递送达设施、老年人活动场地等便民服务设施,保障业主便捷使用。

第十五条  新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车专用停放车位(库),依据新能源发展规划和业主需要,为安装停车充电基础设施预留场地、空间,配置相应的接入条件。

已建成有条件的物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求,经业主按照表决规则共同决定,逐步改造建设停车充电与换电设施。

 

第三章  业主、业主大会及业主委员会

 

第十六条  房屋所有权人为业主。

尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的;

(二)因继承取得房屋所有权的;

(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的;

(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的;

(五)法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

第十七条  物业承租人、借用人、居住权人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第十八条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十九条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序,业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。

管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得制定对部分业主显失公平的内容。

第二十条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内,出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上,或者首套物业出售并交付满两年的,建设单位应当向所在地的街递办事处或者乡(镇)人民政府申请筹备召开业主大会首次会议。占全体业主30%以上业主也可以向所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府提出书面申请。乡(镇)人民政府、街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内,会同当地居民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。

第二十一条  业主大会首次会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡(镇)人民政府、街道办事处代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数。筹备组组长由乡(镇)人民政府、街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由乡(镇)人民政府、街道办事处代表或者(村)居民委员会组织业主推荐,业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

建设单位已不存在或者经乡(镇)人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的,建设单位可以不作为筹备组成员。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示,公示日期应当不少于七日,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的,由乡(镇)人民政府、街道办事处协调解决。

第二十二条  筹备组应当在所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处及村(居)民委员会指导下做好以下筹备工作:

(一)确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程;

(二)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程;

(三)确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法;

(五)组织产生首届业主委员会委员候选人名单;

(六)做好召开业主大会首次会议的其他准备工作。

前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出书面答复。

第二十三条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

物业服务区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十四条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的;

(三)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。召开业主大会会议,业主委员会应当邀请物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处代表和(村)居民委员会参加。

第二十五条  业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议的,乡(镇)人民政府、街递办事处应当责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的,乡(镇)人民政府、街道办事处或者受其委托的居民委员会应当自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

业主大会对物业管理事项已作出决定的,业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但是,业主大会决定被依法撤销的除外。

第二十六条  业主委员会是业主大会的执行机构,由5至11人单数成员组成,每届任期五年,业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的,居民委员会应当在乡(镇)人民政府、街道办事处的指导下,组织成立物业管理委员会,暂时代行业委会职责,并指导成立业主委员会。

第二十七条  街道办事处、社区居民委员会党组织应当引导业主中的党员积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。

第二十八条  业主委员会成员出缺、设有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会成员候选人应当通过社区党组织推荐、居民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐的方式,在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐产生。

业主委员会应当接受业主、业主大会的监督,定期听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,在物业管理区域显著位置公布公开物业管理的情况和资料,接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

第二十九条  不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经乡(镇)人民政府、街道办事处和县级人民政府房地产行政主管部门指导后仍不能成立的,可以由乡(镇)人民政府、街道办事处、居民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责,组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会由居民委员会成员、业主代表七人以上单数组成,主任由社区两委党员代表担任。物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第三十条  物业管理委员会的任期一般不超过两年。任期届满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的,由物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。

已成立业主大会并选举产生业主委员会的,或者因客观原因致使物业管理委员会无法存续的,物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公告。

 

第四章  物业管理服务与业主自治管理

 

第三十一条  一个物业管理区域由一个物业服务人实施物业管理。物业服务人应当具备为业主提供物业服务的能力,在一个物业服务区域实行独立核算制度。

第三十二条  新建住宅物业,建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业,签订书面的前期物业服务合同,并作为房屋销售合同的附件。

业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的,应当在乡(镇)人民政府、街道办事处或者县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门监督指导下进行。

物业服务招标投标办法及配套文本由省人民政府住房城乡建设主管部门制定。

第三十三条  物业服务人应当自物业服务合同订立之日起三十日内,将服务合同、项目负责人信息报物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门备案,备案信息应与物业所在地的乡(镇)人民政府、街递办事处共享。物业服务人应当按照国家有关规定组织从业人员参加职业技能培训,提高从业人员素质和技能水平。

第三十四条  业主和物业服务人应在物业服务合同中明确物业服务的内容、服务标准及收费标准。并按照质价相符的原则,通过合同约定进行物业服务收费价格的调整。

物业服务价格实行政府指导价的,由有定价权限的价格主管部门会同住房城乡建设主管部门,制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。实行市场调节价的,物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。

第三十五条  业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日,发生的物业服务费用,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;没有约定的,由建设单位承担前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

物业服务人不得以业主欠交物业服务费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付物业服务费用。

第三十六条  物业服务人应当定期将服务有关情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会或者物业管理委员会报告。

物业服务人未向业主公开的,县级以上住房城乡建设主管部门应当责令限期改正。

第三十七条  物业服务人不得有下列行为:

(一)未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务的;

(二)未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息的;

(三)超出合同约定或超出公示收费项目和收费标准收取费用的;

(四)擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益的;

(五)物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目的;

(六)公示的物业服务信息或填报的企业数据存在虚报、假报、过期的;

(七)未按规定使用住宅维修资金,挪用住宅维修资金或者把住宅维修资金用在非规定使用范围的;

(八)擅自泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动或强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息的方式使用共用设施设备的;

(九)发现业主或物业使用人违规违建、违规装修等情况不及时进行告知、劝阻和报告的;

(十)在没有相关许可情况下,强制对业主进行停水、停电的;

(十一)法律、法规禁止的其他行为的。

物业服务人有上述行为的,城市住房城乡建设主管部门应当责令限期改正,依法予以处理。

第三十八条  物业服务人应当按照法律、法规规定和合同约定,建立安全防范制度和应急预案,健全安全防范措施,履行安全防范责任。

物业服务区域内发生安全事故或者其他紧急情况时,物业服务人应当依法及时采取应急处置措施和其他管理措施,并向有关主管部门或者相关专业经营单位报告,积极配合开展相关工作。

第三十九条  物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

第四十条  业主共同决定对物业实施自行管理的,应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第四十一条  自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问,业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第四十二条  县级以上人民政府及乡(镇)人民政府、街道办事处应当帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作,协调物业管理与社区建设的关系。

鼓励和支持物业服务人承接老旧小区和安置小区的物业服务,探索建立政府物业服务应急管理制度和老旧小区的长效管理机制。业主对改造后的物业管理模式、物业服务费用等形成集体共识并书面确认的,方可开工改造。

鼓励和支持物业服务人采用新技术、新方法提升物业服务质量和水平,推进智慧物业和绿色物业建设。

鼓励和支持物业服务人开展居家养老、婴幼儿照护等家政健康服务。

 

第五章  物业的使用与维护

 

第四十三条  业主或者物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约的规定,以及业主大会、业主委员会、物业管理委员会的决定,遵守公序良俗,维护良好邻里关系,不得损害公共利益和他人合法权益,禁止在物业管理区域内从事下列行为:

(一)不按相关约定交纳物业服务费或以房屋空置、房屋质量问题及无需接受相关服务等为由拒付物业服务费用的;

(二)私搭乱建,侵占公共场地、改变房屋外立面、毁绿占绿、拆改承重墙等侵害公共利益的;

(三)故意损坏门禁、道闸、座椅、草木等小区公共设施设备、财产的;

(四)任意弃置垃圾、排放污染物、噪声扰民等损害他人合法权益的;

(五)违规饲养珍稀保护动物和具有危险攻击性动物,以及携犬出户不进行牵引的;

(六)未经有关部门许可及未征得有利害关系业主同意,将住宅改变为经营性用房的;

(七)房屋公共部位存在安全隐患或损害他人合法权益,阻挠、妨碍或拒绝配合相关修缮工作的;

(八)车辆违规占用公共、私人车位,影响他人正常使用和对应急救援造成危害的;

(九)电动自行车在公共楼道或入户停放,或擅自拉接临时电线、入户违规充电的;

(十)损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材,或占用、堵塞、封闭消防生命通道的;

(十一)不遵守疫情防控管理规定、不配合疫情防控工作的;

(十二)从建筑物或其他高空抛掷物品或未按照小区管理规定在高空放置易坠物品的;

(十三)在房屋内生产、经营、存放易燃、易爆、有毒等危险物品的;

(十四)违法超过设计标准或规范,增大房屋使用荷载、危害房屋使用安全的。

物业服务区域内有上述行为的,物业服务人应当依据业主委员会或者物业管理委员会委托应当依法予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的及时报告有关行政管理部门依法处理。

第四十四条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业服务区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。业主需要在物业服务区域内停放汽车的,应当事先与物业服务人商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。

第四十五条  新建住宅物业,建设单位应当与物业服务人共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验,共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。物业保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,有约定的按照约定执行,没有约定的按照下列规定承担:

(一)业主专有部分由业主承担;

(二)业主共用部位、共用设施设备,由相关业主按照规定分摊,已交存住宅专项维修资金的可以从住宅专项维修资金中支付;

(三)业主共用部位、共用设施设备,属于人为损坏的,费用由贵任人承担。

第四十六条供水、供电、供气、供热、通讯等公用企事业单位应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府,按照服务协议实现物业服务区域内以房屋为单位的分户计量。以上共用设施设备及相关管线属于物业共用部分需要维修、养护、更新、改造的,应当按照国家、行业和地方技术标准和规范设计、施工,作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。

通过竣工验收的,经业主共同决定,由业主委员会或者受委托的物业服务人等与专业经营单位签订移交协议后,可以将共用设施设备及相关管线移交给专业经营单位进行维修养护。

第四十七条  物业服务人应当按照合同约定对物业服务区域内共用部位和共用设施设备进行日常维护维修,因未履行维护维修职责出现的损失,物业服务人应当承担相应的赔偿贵任。

业主房屋及其设施设备存在安全隐患,危及公共利益或者其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患,有关业主应当给予配合。

第四十八条  利用共有部分开展经营活动,经业主共同决定,可以授权业主委员会管理,也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。

利用共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。

共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户,共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理,可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计,乡(镇)人民政府、街道办事处应当进行指导监督。

第四十九条  未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和本地的相关规定、专项维修资金管理规约、业主大会的决议,及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金。专项维修资金增值收益在扣除必要管理成本后,应当转入专项维修资金滚存使用,并优先保障房屋应急解危专项资金规范使用。

第五十条  县级以上人民政府应当建立房屋应急解危专项资金筹集管理制度,完善建筑物及其附属设施的维修资金的管理办法,方便建筑物及其附属设施的维修资金的提取使用,切实保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主的房屋及设施设备等维修的共同利益。

建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会同意,或者按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

 

第六章  监督管理

 

第五十一条  省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同有关部门建立健全物业服务标准,完善物业服务质量评价体系,规范物业服务行为,提高物业服务满意度。

第五十二条  省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同有关部门制定物业服务人信用等级评价体系,建立业主委员会、物业服务人等信用信息档案,并依法向社会公开。根据本规定制定管理规约、业主大会议事规则、(前期)物业服务合同等示范文本,供建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业服务人参照使用。管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同等与示范文本内容不一致的,应当在备案时作出书面说明。

第五十三条  县级以上人民政府住房城乡建设主管部门对物业服务人实行信用评价和信用评级,并实施分级分类监管。推进信用信息在物业管理招投标、政府采购、业主大会选聘物业服务人等方面的应用,促进物业服务行业信用评价体系建设。

第五十四条  县级以上人民政府应当建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制,加强纠纷源头治理。

乡(镇)人民政府、街道办事处应当建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制,协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、物业服务人交接等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。

第五十五条  县级以上人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度,并在本行政区域内各物业服务区域显著位置公布相关行政主管部门负责执法事项、联系单位、举报电话。

县级以上人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的,应当及时依法处理。业主、业主委员会、物业服务人等有关单位和个人应当予以配合和协助,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。

 

第七章  法律责任

 

第五十六条  违反本规定的行为,法律、行政法规或者本省其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规处理。

第五十七条  违反本规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上住房城乡建设部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十八条  国家机关及其工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第八章  附  则

 

第五十九条  省人民政府住房城乡建设主管部门可以根据物业管理的实际需要,依据相关法律、法规和本规定,就相关方面制定具体规定。

第六十条  本规定自    年 月 日起施行。

 


附:网上公开征求意见.docx