租前一眼看中，租后才发现房屋内部霉菌丛生，墙上甚至长出蘑菇，维修费谁出？近日，上海市闵行区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决出租人赔偿租客各项费用5000余元。

　　案情 租到发霉房 维修12天

　　2023年6月，租客小李在某物业公司业务员带领下，看中一套尚有租客在使用、但即将退租的两居室。当日，小李与物业公司签订书面租赁合同，并按押一付三标准支付押金和首期租金。

　　然而，收房当日搬空前租客家具后，小李才发现房屋墙面存在大面积霉变和壁纸脱落的情况，屋内气味刺鼻，墙上甚至长出蘑菇，卫生间也因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。

　　小李多次联系物业公司报修，但维修进度缓慢，前前后后花了12天时间。其间，小李自行购买墙面修复所需涂料。同时，因卫生间维修、房屋完全无法使用，小李还不得不暂住酒店。

　　维修完成后，小李认为某物业公司应退还12天维修期的租金，并赔偿其支出的涂料费、保洁费及酒店住宿费等5000余元。

　　双方就费用问题协商未果，小李将某物业公司诉至法院。物业公司辩称，租前小李现场看过房，理应知晓房屋状况，墙面问题不影响居住，仅认可维修卫生间的2天对小李造成影响，对于小李主张的其他维修时间段及自行支付的费用均不予认可。

　　判决 出租方支付费用5000余元

　　法院经审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人义务，提供的房屋不能危及承租人健康生命及财产安全等。

　　本案中，从双方聊天记录等证据可知，房间墙壁、卫生间的大幅维修，都对承租人的基本生活造成不便。从社会大众认知标准来看，难以认定被告已经尽到为原告提供健康、安全居住环境的义务，其行为已构成违约。

　　鉴于双方均同意继续履行合同，故原告有权要求被告以承担维修费或减少租金方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵严重程度、维修影响范围及时间等因素，应当认定原告主张的相应费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围，应予以支持。

　　法院判决支持原告小李的全部诉讼请求，判决被告某物业公司支付各项费用共5000余元。

　　判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。

　　释法 出租房屋应安全卫生

　　房屋租赁合同关系中，出租人享有出租房屋并收取租金的权利，但该权利的行使存在清晰的法律边界。其中，出租人适租义务是房屋租赁合同履行核心。

　　《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定用途。结合相关司法解释及房屋租赁行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋应符合安全、卫生等基本居住条件，保障承租人的人身健康与财产安全。

　　法官表示，本案中，承租人在看房时，屋内堆满前租客的家具，遮挡了墙面霉变等严重问题，难以全面发现此类瑕疵。以看房行为单方面推定承租人自愿接受所有既存的、影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，并以此为由主张免责，于法不符。

　　当租赁房屋存在严重霉菌滋生等可能危及承租人健康安全的瑕疵时，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及第七百三十一条，此类瑕疵可能直接导致“合同目的不能实现”。

　　因此，承租人在出租人完成有效维修、恢复房屋适住状态前，有权拒绝接受房屋或要求减免租金。同时，其为避免损失扩大而采取合理自助措施产生的费用，有权就此主张损害赔偿。

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