患先天性智力障碍残疾的小龙有一套父母留下的房产，但是他却长期住在小区的垃圾房内，属于他的房子被莫名其妙地卖给了别人。当小龙的法定监护人找上门时，买方辩称房屋买卖行为名为买卖实为赠与。日前，上海市虹口区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，法院判令小龙所签订的《房地产买卖合同》无效。作为限制民事行为能力人，小龙也没有将系争房屋赠与他人的行为能力。

　　出生患残疾 生活难为继

　　由于小龙特殊的残疾情况，为了让其能继续生存，小龙父母在去世前将名下一处房产留给他，供他居住生活。小龙还有两个姐姐小霞和小莉，但两人均居住在外地，平时难以照料小龙的生活起居，小龙只能靠捡垃圾维持生活。鉴于小龙的情况，经居委会指定，小龙的姐姐小霞成为他的法定监护人。

　　前段时间，小霞从外地来上海看望小龙，发现他并没有住在自己的房子里，而是住在小区垃圾站旁边一处自行搭建的小破房内。大惊之下，小霞赶紧询问小龙是怎么回事，小龙也说不出所以然来，只是说小区里有个叫小新的人对他很好，经常请他喝酒吃肉。

　　小霞了解到，小新是小区的维修工人。随后顺藤摸瓜，小霞还发现了更为严重的情况，原本属于小龙的产权房老早就不是弟弟的了。

　　易主无人知 辩称是赠与

　　经过多方调查小霞发现，小龙在2013年4月与小新的儿子小洪签订了《房地产买卖合同》，并已经办理了产权变更手续，2013年5月时，该房屋的产权人已经变成小洪。对此，作为姐姐的小霞和小莉完全不知情。小霞表示，作为小龙的监护人，自己从未得到过通知，也未收到过小洪支付的购房款。询问小龙，小龙对此也是一问三不知，对于如何将房屋出售的情况更是毫不知情。

　　作为小龙的法定监护人，小霞将小洪起诉至法院，以小龙为限制行为能力人为由，要求法院认定小龙与小洪签订的《房地产买卖合同》无效，并将房屋的产权人恢复成小龙。

　　经法院传唤，小洪答辩称，小龙只是智力比正常人低下，实际上是有分辨能力的。前几年，小龙一直靠替人修车维持生活，垃圾站旁的房屋也是小龙以前自行搭建的，他一直居住在该处。小龙的两名姐姐平时对其关心较少，是小洪的父亲小新一直帮忙照料小龙的生活起居。小龙在一次酒后表达过要将房屋赠送给小新，由小新给他养老送终的想法。

　　对将房屋过户到自己名下，小洪表示自己并未实际参与办理相关手续，都是小新操作的，他也未支付过该房屋的购房款。但系争房屋原来是公房，在购买成产权房时，是小新出资帮助小龙购买的，购买房屋的相关合同、纳税申报表、交款书等材料都在小新手中。

　　鉴定明实情 法院来“说理”

　　庭审中，为查明小龙的精神状况，法院委托了华东政法大学司法鉴定中心对其精神状况进行了鉴定。鉴定单位认为，小龙在2013年4月发生房屋买卖事宜的时间段内，不排除具有限制民事行为能力。小霞和小洪都表示对鉴定结果没有异议，小洪也表示愿意将房屋返还给小龙。但他认为，小龙应就房屋购买成产权房时，小新的垫资及他照顾小龙的费用予以补偿。

　　为进一步了解事实情况，法院到小龙所在小区的居委会进行了调查。居委工作人员表示，小龙平日靠收废品为生，目前因疾病等原因无法再进行废品回收，他没有任何经济来源，生活拮据。

　　经过庭审及一系列取证工作后，法院认为，根据小龙的精神鉴定结论，不能排除在2013年4月进行房屋买卖时，小龙具有限制民事行为能力。小龙作为限制民事行为能力人，且患有精神疾病多年，他不足以理解出售房屋的行为会产生的相应法律后果，不具有签署《房地产买卖合同》的民事行为能力。

　　小龙与小洪签订《房地产买卖合同》时没有与监护人共同生活，其法定代理人对房屋出售一事并不知晓，且事后也没有追认，因此，该《房地产买卖合同》应该被确认为无效。

　　关于小洪自述中，小龙的房屋买卖行为名为买卖实为赠与，同样因小龙作为限制民事行为能力人，也没有将系争房屋赠与小洪的行为能力。

　　至于小洪所说的在公房买卖过程中曾为小龙垫资，房屋返还后小龙应予补偿的意见，因不属于案件涉及到的《房地产买卖合同》无效的抗辩理由，应另案解决。

　　据此，法院一审判决小龙与小洪签订的《房地产买卖合同》无效。