现如今，房价越来越高，买房子也成了人们的一件“终身大事”。因为被延期交房，交房后房屋又出现了种种问题，市民黄先生和开发商对簿公堂，然而打官司的结果却让他始料未及。

　　买房买来一堆烦恼，相信还有不少业主有黄先生类似的遭遇。那么，开发商交房的条件应该以什么为准？房屋验收合格的标准又是什么？开发商逾期90天以后的违约金，法院为什么不按合同约定的每天万分之三来判决呢？对此，记者请律师进行了解读。

　　一审

　　判决开发商支付逾期违约金

　　2015年4月，黄先生与云南某房地产开发有限公司签订购房合同，购买了一套位于昆明市龙泉路的房子。合同约定，开发商应于2015年12月31日交房，但因资金紧张，房子迟迟不能交付。

　　2016年8月，黄先生向昆明市五华区法院起诉，要求开发商支付逾期交房的违约金。

　　黄先生告诉记者，一审法院判决开发商支付逾期90天之内的违约金4500元， 对此他没有异议。但合同约定的违约金为每日万分之三，一审判决把逾期90天之后的违约金从每日万分之三减少到每日万分之一，已经低于了同期银行贷款利息。

　　此外，在诉讼期间，案涉房屋一直没能达到合同约定的交房条件，所以黄先生上诉到昆明中院。然而，昆明中院驳回了黄先生的上诉请求，维持原判。

　　二审

　　认定房屋达到交房条件

　　不久后，黄先生接了房，并搬进这套房子居住。然而，坐电梯被困、隔三差五跳闸，种种遭遇让黄先生怀疑房子根本达不到双方约定的交房条件，小区使用的仍是施工用电。为此，黄先生还带着记者到小区地下室“探了险”，配电室还没有启用，穿过乱七八糟的电线，没上锁的变电箱里，很多电线都裹着黑色的绝缘胶布，有的还有火烧过的痕迹。

　　“商品房是一个整体性的东西，不是说只有一个框架或只有一个柱子就行，还要包括水、电、消防及相关的配套设施。开发商提供的五方验收记录实际上只是一个单项工程验收，只是对主体工程的验收，而没有提供其他工程验收的资料。”另一名业主顾先生说。

　　那么，该商品房是否达到了合同约定的交房条件呢？记者在二审判决书中找到了答案。

　　二审中，开发商提交了《单位工程质量竣工验收记录》，证明该小区8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘查五方验收，已符合购房合同约定的交房条件，法院予以确认。

　　而黄先生等业主认为，开发商所谓的验收只是内部验收，小区没有经过质监、消防、规划、环保等部门验收，也没有住建部门颁发的《建筑工程竣工验收备案证》。因此，黄先生向昆明中院提出了再审申请。

　　律师

　　合同未约定 法院不支持

　　云南新洋务律师事务所律师苏建明告诉记者，黄先生和开发商签订的是老版的《商品房购销合同》，也就是格式合同，其中约定的交房条件是“经建设单位组织验收合格”，其实也就是指包括建设、监理、施工、设计和勘查在内的五方验收合格。

　　开发商在二审时出具的《单位工程质量竣工验收记录》，包括了这5个单位的验收合格意见，确实能够证实房屋达到了合同约定的交付条件。

　　苏建明说，业主们心目中的交房条件，其实是指整个项目经住建、环保、消防等部门综合验收合格，并取得建设主管部门竣工备案登记。但这样的条款在双方签订的《商品房购销合同》中没有明确约定，因此得不到法院支持。

　　至于违约金的比例问题，按照合同约定，逾期交房90天以内的，开发商按照每天50元的标准支付违约金；超过90天后，开发商按照业主已付款总额的万分之三乘以逾期天数支付违约金。但在黄先生的诉讼中，违约金的标准被调整为万分之一。对此，苏建明表示，在类似案件中，法官往往会根据房屋的面积、楼层、付款方式及开发商的经营情况等情况，对违约金的标准进行综合裁量。

　　“违约金具有惩罚性质，谁违约就惩罚谁；同时，违约金更重要的是有一个填补的性质，也就是违约一方给守约一方造成了多大损失，那么违约金就刚好要把损失弥补上，我们叫填平原则。”苏建明介绍，目前省住建厅已经发布了新版《商品房购销合同》，里面的条款和原来版本相比，约定更细更具体，也更能保护购房者的利益。

　　苏建明提醒广大市民，在签订购房合同时，因为所签的一般都是格式合同，购房者更要字斟句酌，仔细理解每个条款的含义，避免合法权益受到侵害。

　　“商品房是我们一生中购买的最大重量级商品，因此，在购买商品房签合同时，购房者一定要认真看清《商品房购销合同》，如果还不能满足自己的意愿，可以和开发商协商签订补充协议，并约定补充协议和主合同具有同等的法律效力。”苏建明说。