今年8月14日,司法部下发通知明确公证执业“五不准”,包括不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证,不准办理非金融机构融资合同公证等。
一个多月以来,各地执行情况总体较好。但也存在一些理解上和执行中的偏差等问题,导致有的公证机构随意扩大禁办范围,对应当办理的公证事项不予办理,对把握不准的公证事项简单拒绝办理；有的公证机构滥用公证书格式,以其他形式的公证替代禁办公证事项,规避“五不准”规定。
为指导各地公证机构依法依规办理公证事项,今天,司法部发布10个公证执业指导案例,要求各地公证机构认真参照执行。
委托公证禁代收售房款
【案情】甲欲出售房产一套,向公证处咨询办理售房委托书公证,受托人为其胞弟。委托事项为代为解押、代为出售房产、代收售房款。公证机构为其办理内容为代为解押、代为出售房产的委托书,但不包括代为收取售房款。
【分析】涉及不动产处分交易,需要委托符合民事法律规定的近亲属的,公证机构、公证员在充分审查申请人的身份、意思表示,查验核实委托人和受托人的亲属关系后,可以办理同时包含代为解押、代为出售不动产事项的委托公证。不动产转让款数额往往较大,代收售房款往往会出现“担保性委托”的情形,也会给委托人带来巨大的经济风险,售房款转入委托人账户也是银行、房屋交易监管部门的通行做法。因此,在近亲属间涉及不动产处分的委托公证中,不宜在委托书中设定受托人代为收取售房款的内容。
【案情】甲向公证机构申请办理《房屋出售过户、代收房款声明书》公证,声明书主要内容包括:“声明人甲授权乙代表声明人办理不动产的转让、过户、网上签约等手续。声明人同意受托人代收售房款,买受人将售房款打入受托人的个人银行账户内,则视为声明人收到售房款；声明人自愿对上述声明内容承担一切法律责任。”
【分析】公证机构、公证员不得错误使用公证书格式,将属于委托事项的“出售不动产、收取售房款”包装成声明的形式,办理声明公证。禁止在委托书中设定受托人代为收取售房款的内容,公证机构不得以声明书公证等任何方式进行规避。
严格履行审查核实责任
【案情】甲在A市,拟出售B市的房产,委托父亲代为办理售房事宜,向A市公证机构申请办理委托书公证。A市公证机构在办理公证时,未对甲所处分的B市不动产及在B市的婚姻登记信息进行核实,出具的公证书中注明“未对不动产权属及婚姻信息进行核实,不承担有关信息不实的责任”。
【分析】办理涉及不动产处分的委托公证,公证机构、公证员应当认真审查申请人的身份、意思表示,审查委托人和受托人的亲属关系,审查核实不动产权属和当事人婚姻信息。未经审查核实不得出具公证书,不得擅自在公证书中增加“因未对有关信息进行审查不承担相应责任”等表述。
【案情】A公司向公证处申请办理其股东、法定代表人“张某”所签署的委托书公证。公证处受理后,公证员采取了视读的方式审查“张某”的身份证,对“张某”进行人证同一辨认并拍照留存,随后出具了公证书。后发现“张某”系假冒,所提供的身份证系伪造,公证书被撤销。
【分析】审查公证当事人的身份应当经过“证件视读、身份证识别仪核验、单独谈话、交叉印证”等程序,充分运用指纹比对、人脸识别等技术手段,及时与公安部门身份信息系统联网比对查询。对于身份可疑的当事人,对涉及敏感、处分重大权益的事项,公证员应当通过单独谈话、交叉印证等方式查明当事人身份和真实意图。
【案情】某投资公司委托A银行向某房地产公司放款2.5亿元,房地产公司以其拥有的土地使用权设定抵押担保。上述三方当事人向公证处申请赋予委托贷款合同和抵押合同强制执行效力公证,公证处受理后,经过审查资金来源、借款用途后出具了具有强制执行效力的公证书。
【分析】委托贷款关系因银行的加入而被纳入国家金融监管的范围,其性质亦不再是当事人双方之间的企业借贷关系,公证机构可以办理相关合同公证及赋予强制执行效力公证,但应当对资金来源、借款用途等进行尽职审查。
有机构滥用公证书格式
【案情】某公证员在办理不动产处分委托公证时,仅对当事人身份进行了严格审查,没有对不动产的权属情况及委托人婚姻状况进行严格审查,直接以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,出具多份公证书。
【分析】公证机构、公证员应严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,规避对实质内容的审查。以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,属于公证书格式的滥用。
【案情】某公证处为当事人办理、出具了一份借款合同保全证据公证书。甲借给乙100万元,双方签订借款合同,并就借款合同的期限、抵押物、利率等条款进行了约定,合同一式五份,其中两份约定存放于公证处。承办公证员按照保全书证的公证事项,对该签订借款合同的行为进行所谓的保全证据公证。
【分析】保全证据公证与合同公证在公证事项、证明内容、证明方式、证明结果等方面都存在较大差异,公证机构和公证员承担的法律责任也有明显区别。公证机构、公证员用保全证据公证的形式替代民间借贷合同公证,属于滥用公证书格式、规避实质审查义务的行为。
重大事项一次一委托
【案情】甲有抵押房产一套,决定变卖归还银行贷款。甲欲委托朋友办理相关手续,向公证处申请委托公证。委托授权的内容包括代为还款、代为解押、代为领取产权证书、代为寻找买家售房、代为签订合同、代为办理过户登记、代为配合买方办理贷款等事项。
【分析】不动产的解押、出售、抵押事项属于重大事项,“重大事项一次一委托”的目的在于避免委托人一次性将全部财产权能委托他人,特别是授予没有信任基础关系的人,从而使委托人的财产权利长期处于不稳定状态。而与重大事项相关的寻找买家、磋商价格、签订合同、办理过户等事务性、手续性事项,可以围绕重大事项一并委托。
【案情】甲有一套尚未还清房贷的房子欲出售,某融资担保公司表示能够帮助其“垫资赎楼”。甲和该担保公司签订垫资(担保)服务协议并支付服务费。同时,甲向公证处申请办理委托公证,受托人为担保公司和其员工,委托事项包括结清贷款、解除抵押、领取并保管产权证、签署房屋买卖合同、收取售房款、房屋再次抵押及贷款等全部事项。公证机构告知甲可以同时办理“垫资解押”+“借款抵押”或“垫资解押”+“卖房”两个委托公证。
【分析】将原先的全项委托书拆分成“垫资解押”+“借款抵押”或“垫资解押”+“出售房产”两个委托书,甚至以“重大事项一事一委托”为由进一步拆分,要求当事人同时申办多个委托公证,同时签署多份委托书,同时领取公证书,实质上与全项委托无异。委托人(售房人)和受托人(垫资还贷人)间签署垫资服务协议,名为委托,实为借贷关系,委托书具有担保性质,公证机构不得办理。
不得设置障碍拒绝办证
【案情】A市人甲欲出售名下位于B市的一套房产,其向公证处咨询办理售房委托书公证,受托人为其妻子。公证机构审查后认为没有能力审查异地的房产权属情况,遂要求甲提供售房合同。因甲尚未找到买家,无法提供售房合同,公证机构拒绝办理。
【分析】代为售房委托公证是常规公证业务,是群众正常办证需求。公证机构不得因异地房产售房委托核实工作较多,潜在风险较大而拒绝办理。除审查当事人身份、房产权属、婚姻状况、与受托人关系外,不得要求当事人提供与委托无关的材料,不得随意扩大禁止办证范围,不得设置障碍故意拒绝办理。
法制日报北京9月26日讯
